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          新項目進駐,物業要做好哪些工作?

          時間:2021-10-11 09:23來源:www.33beidao.com 作者:湖南物業網 點擊:
          新項目進駐,物業要做好哪些工作? 標桿物業服務企業在新項目進駐過程中,會做好以下工作 一、交付前工作 (一)物業管理團隊進場顧問咨詢服務: 1、審視建筑施工圖紙,對建筑單體及交通組織、地下車庫等提出有利于日后物業管理的優化建議和意見; 2、審視給

              新項目進駐,物業要做好哪些工作?

              標桿物業服務企業在新項目進駐過程中,會做好以下工作👇
          一、交付前工作
          (一)物業管理團隊進場顧問咨詢服務:
          1、審視建筑施工圖紙,對建筑單體及交通組織、地下車庫等提出有利于日后物業管理的優化建議和意見;
          2、審視給排水、電氣的施工圖紙,就給排水的供水方式、管路設置,以及電氣管路設置、照明控制方式等提出有利于日后物業管理的優化建議和意見;
          3、結合項目的整體定位及檔次,參與部分設施(信報箱、標識系統等)、大型設備(電梯、智能化等)的功能和定位,提出有利于日后物業管理的優化建議和意見;
          4、結合項目的實際情況,就物業公建配套用房(會所、物業管理用房、社區用房等)的定位、綜合管網(給排水、電氣、弱電等)提出有利于日后物業管理的優化建議和意見;
          5、審視景觀設計方案和施工圖紙,對景觀總體規劃、交通組織、使用功能、節點處理等方面,提出有利于日后物業管理的優化建議和意見;
          6、根據項目公司要求,通過審視商品房買賣合同和樓書,提出有利于日后物業管理的優化建議和意見;
          7、根據項目實際,為小區圍墻定位提供合理的意見和建議;
          8、對物業公共區域[包括但不限于公共設施、設備及場所(地)等]的裝修設計提供合理化意見和建議;
          9、對物業管理用房等的布局、設計以及裝修標準提出相應的意見和建議;
          10、根據工程施工進度情況,向項目公司及時提供有關樓宇材質(鋁合金窗、單元門廳墻、地面、電梯等)保護的建議,以減少因施工對材質造成的損傷而導致項目公司一次性投資成本提高;
          11、通過跟進項目不同階段的現場施工進度,每兩個月一次對現場施工進行巡視,提出有利于日后物業管理的優化建議和意見;
          12、應項目公司要求,參加相關工程聯席會議,并根據會議議題提供有關物業管理方面的建議,但項目公司需于會議召開前五個工作日書面通知XX物業服務集團,并提供相關資料;
          13、應項目公司要求,派人參加項目有關客戶聯誼會、業主質量監督小組會議、產品說明會等重要活動,但項目公司需要于活動舉辦前五個工作日書面通知綠城物業服務集團,并提出相關要求。
          (二)園區生活服務體系顧問咨詢內容
          1、根據項目公司園區生活服務體系的籌建思路,制訂相應的《“園區生活服務體系”顧問咨詢服務計劃》,配合項目公司做好園區生活服務體系的建設工作;
          2、通過分析項目的物業類型、建筑規模、周邊配套、價值特點等,對園區生活服務項目的設置提出意見和要求;
          3、通過分析項目的規劃設計定位及功能布局,提出有利于日后園區生活服務體系實施的硬件配置的意見和要求;
          4、對園區生活服務用房的功能布局、裝修設計、物品配備提供合理化意見和要求;
          5、對與行政主管部門的溝通工作提出意見和要求,協助項目公司就相關園區生活服務內容做好與行政主管部門的溝通協調工作;
          6、結合項目的銷售策略、路線及后期園區生活服務體系的構建思路,對房屋銷售階段的園區生活服務活動進行策劃,提出有利于項目銷售的活動方案;
          7、結合項目的銷售、宣傳的需要,配合甲方開展有利于項目銷售的園區生活服務體驗活動;
          8、應項目公司要求,提供園區生活服務相關的策劃及宣傳內容,便于項目公司進行銷售宣傳;
          9、應項目公司要求,參加項目相關工程、銷售會議,并根據會議議題提供有關園區生活服務方面的建議,但項目公司需于會議召開前五個工作日書面通知乙方,并提供相關資料;
          10、對項目交付后“園區生活服務體系”的實施內容形成策劃,并與項目公司簽訂《前期物業服務合同》;
          11、根據《前期物業服務合同》的相關要求,向項目公司提供《項目“園區生活服務體系”運營方案》,并接受項目公司的監督。
          (三)銷售案場、樣板房物業服務內容
          1、客戶管家服務:為客戶提供生活提醒、物業管理體系咨詢、服務亮點介紹 、客戶信息收集、VIP客戶接待等服務;
          2、吧臺服務:為項目客戶/潛在客戶提供茶水、茶歇服務以及各類協助銷售人員的助理工作等;
          3、樣板房服務:樣板房日常維護管理、客戶接待、提供樣板房體驗式接待服務等;
          4、禮賓服務:為項目客戶/潛在客戶提供引導服務;
          5、保潔服務:負責銷售案場、樣板區(房)室內外衛生的日常維護。
          (四)顧問咨詢服務期限
              根據項目工程進度約定前期物業管理顧問咨詢服務的期限,一般從項目規劃方案設計階段起至物業交付之日止,服務期限最長不超過三年(單個項目),若超過三年的,相關事宜另行協商。
          (五)根據項目類型及所處區域,物業管理顧問咨詢服務的收費標準
          1、顧問咨詢服務費XX省內項目按建筑面積每平方米X元;XX省外項目按建筑面積每平方米X元(含差旅費)。若服務內容超過上述范圍的,相關事宜另行協商。
          2、銷售案場物業服務、樣板區(房)物業服務費用由物業服務人員成本支出、管理費及酬金(按人員成本總支出的13%計提)組成。
          根據房產品的檔次及各項目的實際需求,現從人員配置、費用標準方面提供A、B、C三檔方案。
          A:案場、樣板區規模較大;房產品品質高,要求預約制全程跟隨服務;要求提供體驗式接待、茶歇服務等。
          B:案場、樣板區規模中等。
          C:案場、樣板區規模較小,單純樣板房或案場的項目。
          二、前期介入服務
          1.該階段XX物業總公司基本工作內容:
          (1)成立物業服務中心,確定負責人;
          (2)根據前期介入人員配置方案及到崗計劃,招聘人員并實施培訓(物業服務基本概念、服務禮儀、物業管理法律法規、公司各項規章制度、各項操作規程、接管驗收知識、質量體系知識等);
          (3)物業服務中心所有人員的工作服制作(根據不同工種確定),在物業交付前三個月到位;
          (4)制訂物業服務方案,內容包括物業接管驗收方案、秩序維護方案、車輛管理及交通組織管理方案、清潔服務管理方案、綠化養護方案、公共設施設備維修養護方案、財務管理方案、人事管理方案、社區文化活動方案、物業裝修管理方案等;
          (5)編制業主手冊,經評審定稿后并印刷;
          (6)協助編制住宅使用說明書及房屋質量保證書;
          (7)協助辦理物業服務費的報批或備案手續;
          (8)完成項目標識統計,提交項目公司,并對標識系統進行現場復核;
          (9)做好房屋公共部位接管驗收準備的各項工作,制定物業驗收標準及要求、竣工資料遞交要求、備品配件遞交要求、各類物業驗收表格;
          (10)項目公司應當在物業交付使用30日前,與XX物業服務集團完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作;
          (11)接管驗收相關技術資料的移交;
          (12)參與公共設施設備的調試和驗收;
          (13)報警中心設備的調試和驗收(智能化設備),消防聯動、消控調試、消防廣播調試、監控調試,周界報警、電視監控、訪客對講、戶內防盜報警、電子巡更、車輛管理、設備監控、衛星電視接收、三表遠程計抄、上網方式、應急廣播及背景聲響等智能化系統接管和驗收;
          (14)建立設施設備臺帳,設備名稱、產地、廠家、價格、產權所屬等;
          (15)建立備品備件資料檔案,建材、設備等品名、產地、廠家、價格等資料和實樣的收集;
          (16)對秩序維護人員、管理人員、工程人員進行設備操作培訓,掌握各設備系統的使用方法;
          (17)建立消防器材檔案,對各消防栓的具體位置、配置數量進行登記;
          (18)根據交付計劃由項目公司以實物的形式提供各類辦公用品、辦公家具等(或由項目公司承擔費用,XX物業服務集團自行采購);
          (19)協助項目公司對物業管理用房裝修檢查并提供合理化建議;
          (20)辦公室的布置,上墻文件、軟裝飾等、安裝物業管理軟件試運行;
          (21)協助項目公司做好小區的開荒保潔工作(根據項目公司的需求來確定);
          (22)建立業主檔案(業主的住址、聯系電話、家庭情況等);
          (23)與項目公司協商確定交付場地,結合項目實際,對實地進行勘察;
          (24)交付前各項物品采購,并協助項目公司布置交付現場;
          (25)與政府相關部門(如電話通訊、網絡、有線電視或數字電視、燃氣公司等)聯系,爭取相關部門能在交付期間到交付現場設點,為業主提供方便;
          (26)交付現場人員安排(除服務中心全部人員到位,從公司總部將選派優秀人員增援交付活動),確保交付工作順利完成;
          (27)制定交付流程、交付方案、各崗位工作職責,準備統一說辭、注意事項等;
          (28)交付資料整理裝袋,確認所有業主房屋的鑰匙已經收到、有關表格、文件均已預備完畢(如業主手冊、產品說明書、品質保證書、鑰匙等);
          (29)編制交付人員通訊錄,以便在交付過程中碰到問題能及時聯系;
          (30)與項目公司一起召開交付碰頭會,對交付中將有可能碰到的問題進行討論;
          (31)組織交付預演,迎接交付;
          (32)總結交付經驗,準備裝修管理,就交付中存在的問題進行匯總與分析。
          2、以上前期介入服務費用由物業服務人員成本支出、管理費(按物業服務人員成本總支出的5%計提)、稅金等組成。
          3、根據項目實際由項目公司選用XX物業服務集團提供服務的主要內容有:
          一房一驗、保潔開荒、交付領房、秩序維護人員進駐等服務,相關費用由雙方根據實際情況協商確定。
          4、物業管理用房的裝修由項目公司負責,XX物業服務集團應從方便使用的角度提出合理化建議。同時項目公司在物業管理用房中按合理比例設置相應的員工宿舍、食堂用房。
          5、物業管理服務所需的物業管理軟件、設施、設備、工具、用具及員工宿舍、食堂裝修、用具由項目公司按實承擔,若項目公司以實物形式提供的,物品均為新購。
          6、交付現場除滿足政府相關規定外,需達到XX物業服務集團交付接管驗收的標準,即完成室內公共區域裝飾裝修、室外公共區域的景觀綠化施工、通水、通電、通氣、通訊等,若交付現場未能滿足XX物業服務集團接管驗收標準的,項目公司需在交付前一個月書面告知XX物業服務集團,便于XX物業服務集團相關工作的有序開展。
          7、項目實際交付時間發生調整的,項目公司應提前書面通知XX物業服務集團(提前或延期交付的,至少應提前3個月告知)。
          8、項目分期交付,后續交付項目,項目公司只需承擔后續增加人員及相關費用。
          9、分月工作內容及人員介入情況(略)。

           
          (責任編輯:湖南物業網陳)
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