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          物业服务收费难

          时间:2021-04-27 09:28来源:www.33beidao.com 作者:湖南物业网 点击:
          物业服务收费难是一直困扰着许多物业公司的一大难题,业内同行都十分清楚,物业收费比率的高低,是一个物业企业能否继续服务的生命线。而这条生命的底线就是收费率占到百分之多少。从事物业工作十多年来,我感到收费难有如下数种原因。一是前期入住开发商遗

                  物业服务收费难是一直困扰着许多物业公司的一大难题,业内同行都十分清楚,物业收费比率的高低,是一个物业企业能否继续服务的生命线。而这条生命的底线就是收费率占到百分之多少。从事物业工作十多年来,我感到收费难有如下数种原因。一是前期入住开发商遗留的问题,如:建筑质量问题、房产证办理问题、入住之初对业主承诺没有解决的问题等;二是物业服务中出现的问题。如:小区绿化不完善、先期装修个别业主违建、环境卫生、家中被盗以及与物业不相关的诸多问题。三是难以理清的一些根本就不是理由的问题。如:相邻关系、走廊占用、邻居养狗、小区养猫、后入住业主装修声音扰民、楼上漏水造成楼下业主家里被淹、放在走廊内的物品丢失等等。就是个别业主如不想交纳物业费,能找出多种理由来搪塞你。那么怎样来解决这些问题呢?我想用已经历过的一些做法来探讨。
            
            一、破解业主欠费原因
            
            业主欠交物业费一般都有一些原因和理由,首先要查清事件的起因,再拿出相应的对策。某小区2003年开盘时,一业主用现金全款购买了房屋,当时没有追要房屋产权证。事隔八年后,业主要转让自己所购房屋时,因地产与物业公司是“母子”公司,售楼处已撤销,业主只有来物业公司要房屋产权证,并以此为理由拖欠物业费,还多次到物业办公室来闹。在这种情况下,不光要热情接待,还要积极协助业主找开发商帮助办理。同时,也要在适当的时机向他讲明地产与物业是独立法人关系,尽量化解他对物业的矛盾。在业主拿到房屋产权证后,要在职权范围内帮助他卖房子,以便顺利结清老业主拖欠的物业费,以免带来新老业主交接时的麻烦。
            
            做好物业工作确实很难,但工作一定要机智灵活。如楼道堆积杂物,应求助于社区帮助解决,邻居养狗过闹,请派出所片警化解,类似这样小事,能内部解决为好。房屋出现渗漏,要协调建设单位尽快维修,并要确定维修时间,业主发生违建,要及时上报辖区相关单位,并向举报的业主说明情况,个别严重的也可带业主去执法单位反映情况,以达到投诉业主的理解。总之,凡是业主提出的问题和要求,在物业服务范围以内的要办好,服务范围以外的要拿出诚心,在不违反原则的基础上,热情、规范、灵活、冷静的处理好,以期达到业主基本满意和得到业主对物业工作的理解。
            
            二、催交物业费的方法
            
            在物业管理工作中,催交物业费要根据具体情况,采取多种渠道和方法,达到收缴物业费成功。公告催费,在日常物业工作中,是普遍采用的。一般物业费催缴是每季度一次,物业发出公告张贴在小区业主经常出入的单元门口、电梯门口和车库车主能看到的通道口。但针对经常早出晚归的业主,还要采取“吃小灶”的办法,在他家的入户门上插一张催费通知单,最好不要张贴要给他一些尊严和面子,以便他及时去物业交纳或通知物业上门来收。如果业主拖欠物业费,不是事先与房管员打招呼或用各个借口不交,或长期不居住、家里经常无人的业主,应采取以下方式。
            
            办法一:电话催缴。采取这种方法主要是针对一些经常不在本小区居住的业主,要选择与业主非常熟悉的房管员,接通电话后要有礼貌,在通话方便的情况下,先汇报一下业主家门、窗一切正常,以证明物业对他家的关照,然后再通知他物业费交纳事宜。
            
            办法二:员工催费。物业日常管理中,每周都要对员工进行一次讲评和培训,可以利用这样的机会,给一些老员工安排催费任务,主要针对员工与业主熟悉的这层关系,打出“亲情牌”。在物业实践中,有很多单位给员工分摊收取物业费的任务,我感到最好不要硬性摊派,以员工自愿为好,也可根据收取情况,给一定的口头表扬和物资利益,但尺度一定要掌握好,还要防止急功近利、急于求成。
            
            办法三:信函催缴。通过邮局发挂号信的方法,要先弄清楚业主是哪个单位的。采取这种方法的对象,主要是针对那些有固定工作单位的公务员、事业编制人员、公司的负责人和部分领导。挂号信外一定要写上物业公司和小区名字,催费单上最好告之不交物业费,将要采取下一步的办法,并约定好交纳时间,但不要用威胁的语气,留好联系方法,以便进一步沟通。
            
            办法四:发律师函。
            
            例:XX业主:您居住的XX小区X号X楼X单元X层X号,建筑面积XX㎡,每平方米每月物业费XX元,于XX年X月起未交纳物业费,到本月X日止,共拖欠物业费XX元,滞纳金XX元,共计:XX元。
            
            我们将于X月X日(律师函发出15天后),在XX区法院,根据《物业管理条例》和您与物业签订的服务协议,予以提起诉讼。法院判决后,您将缴纳物业费、滞纳金,同时承担诉讼费和律师费。如有问题协商请接到此函后,请与物业公司律师联系。
            
            XXXX物业公司:
            
            律师:
            
            联系方式:
            
            发律师函是针对一些对物业提不出具体问题,物业在服务过程中无纰漏、无大的缺憾的业主。业主接到律师函后,30%的业主会根据自己无理由拖欠物业费,到物业公司交费。还会有40%的业主会与律师沟通后,也能到物业交费。当然,以上比例也不是准确的。
            
            最终解决办法:法院起诉。
            
            《物业管理条例》第六十七条:违反物业合同约定,业主逾期不交纳物业费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。因业主无故或理由不成立而不交纳物业费,到法院去告业主,这在物业管理中实属无奈之举,但也不是坏事,如通过法院判决,物业胜诉后,影响力是很大的。需要注意的是,物业起诉业主,尽量聘请对物业管理精通的律师出庭,物业公司最好不要越俎代庖与业主对簿公堂,这对日后物业管理有很多好处。
            
            案例:2009年我们管理的一户大建业主,在自家二楼层面,违章搭建了近200㎡的小房,物业除对业主进行制止外,还同时上报到区行政执法部门,并纪录了该部门来小区执法经过。由于违建问题,20户业主有17户拒交物业费。小区经理、房管员多次逐户工作,向业主宣传《物权法》第八十三条:业主应当遵守法律、法规以及管理规定。业主大会和业主委员会,对任意……违章搭建、侵占通道,拒付物业费等损害他人合法权益的行为,……可以依法向人民法院提起诉讼。但仍不见效果。通过对业主走访,了解到由一户业主串联造成其他业主拒交。针对这一情况,我们请律师到法院进行了起诉。法庭上律师展示了物业对违建业主制止的证据,包括图片、下达的违建通知函,以及区行政执法大队到现场执法的证据和《物权法》中的规定。法院判决物业胜诉后,为缓解物业与业主之间的对立矛盾,除业主应交的费用外,免除了业主近千元的滞纳金。法院判决两天后,楼内其余16户业主就知道了判决结果,纷纷到物业将欠交的物业费缴纳。通过这一案例,我感到:在物业费催缴过程中,物业人员给业主宣讲的物业条例和法规,业主很难接受和相信,只有通过正式的法律渠道才能达到目的。
            
            另外,值得注意到是:在小区起诉过程中,一个单元最好不要同时起诉两户以上,以免业主之间达成联盟,给诉讼工作带来不必要的麻烦。最后应该提到的是,物业还是应先服务,再收费。没有规范的服务,很难赢得业主对物业的信任和支持。辖区派出所、社区也是物业服务的坚强后盾。物业尽量要和辖区社区和派出所搞好关系。物业小区经理、房管员要经常深入小区,走访、熟悉业主,了解、帮助业主解决物业方面的问题,像邻居一样相处,这样物业小区就和谐了,物业服务费的收费率自然也就提高了。

           

           

          (责任编辑:湖南物业网陈)
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